Αφού έγραψα πώς θα μεταναστεύσεις στην Αγγλία, πώς θα εγκατασταθείς στην Αγγλία, και πώς θα επενδύσεις τα χρήματά σου, έφτασε η στιγμή για την μεγαλύτερη επένδυση που θα κάνουν οι περισσότεροι στην ζωή μας, την αγορά κατοικίας.
Όσον αφορά την αγορά κατοικίας το Ηνωμένο Βασίλειο έχει ξεχωριστό καθεστώς ανά χώρα, τόσο στην ίδια την διαδικασία (π.χ. blind bidding) όσο και στους όρους (π.χ. leasehold). Στο συγκεκριμένο άρθρο θα επικεντρωθώ στην αγορά της Αγγλίας και όσο μπορώ θα κάνω αναφορά στις διαφορές που υπάρχουν σε Σκωτία, Ουαλία και Βόρεια Ιρλανδία.
Όσον αφορά την αγορά κατοικίας το Ηνωμένο Βασίλειο έχει ξεχωριστό καθεστώς ανά χώρα, τόσο στην ίδια την διαδικασία (π.χ. blind bidding) όσο και στους όρους (π.χ. leasehold). Στο συγκεκριμένο άρθρο θα επικεντρωθώ στην αγορά της Αγγλίας και όσο μπορώ θα κάνω αναφορά στις διαφορές που υπάρχουν σε Σκωτία, Ουαλία και Βόρεια Ιρλανδία.
Πάντα ξεκινάμε όλες τις διαδικασίες με διάβασμα στις επίσημες σελίδες από το Gov.UK και το myGov.Scot.
Έρευνα αγοράς
Εδώ υπάρχουν αρκετές προσεγγίσεις. Κάποιοι αγοράζουν μετά από 3-4 viewings και σε κάποιους παίρνει χρόνια και δεκάδες σπίτια μέχρι να το αποφασίσουν. Η βασική διαφορά είναι στο γιατί θέλεις να αγοράσεις και ποιούς περιορισμούς έχεις. Η δική μου προσέγγιση και συμβουλή είναι να αρχίσεις να κοιτάς αγγελίες σπιτιών πριν πάρεις απόφαση οτι είσαι έτοιμος να αγοράσεις. Αρκετές φορές θα καταλάβεις οτι είσαι είτε πιο μακριά είτε πιο κοντά στον στόχο σου.
Οριοθέτηση στόχων και περιορισμών
Αυτό που έχω καταλάβει από συζητήσεις με γνωστούς είναι οτι πρέπει να ξέρεις ποιούς περιορισμούς έχεις και πού θα κάνεις υποχωρήσεις. Αρκετά ζευγάρια, ειδικά στο Λονδίνο, δεν έχουν συμφωνήσει από κοινού τι θέλουν από ένα σπίτι και τι μπορεί να ζήσουν χωρίς. Αν το μπάτζετ που έχεις είναι συγκεκριμένο π.χ. £250.000 είναι σχεδόν απίθανο να αγοράσεις freehold house στο Λονδίνο όσο και να ψάξεις, ειδικά αν δεν είσαι cash buyer. Οπότε μετά πάμε σε παράγοντες που μπορείς να ελέγξεις, πχ θέλεις κήπο στην Ζώνη 9 ή μπαλκόνι στην Ζώνη 2; Η συμβουλή σε αυτό το στάδιο παραμένει να αρχίσεις να κοιτάς σπίτια online αρκετούς μήνες πριν μπεις στην διαδικασία αγοράς, γιατί η αγορά είναι συγκεκριμένη. Για παράδειγμα εγώ κοιτούσα στο Λίβερπουλ, οπότε είδα οτι όλα τα σπίτια στην περιοχή του Dingle έχουν το μπάνιο στον κάτω όροφο, πίσω από την κουζίνα. Το μοναδικό σπίτι στην περιοχή που έχει το μπάνιο στο πάνω όροφο είχε πέντε cash offers την πρώτη ημέρα που βγήκε στην αγορά. Στο Edge Hill από την άλλη τα περισσότερα σπίτια ήταν χτισμένα μετά το 1980 οπότε όλα είχαν μοντέρνα αρχιτεκτονική με French windows στην κουζίνα και en suite το κυρίως υπνοδωμάτιο. Συνήθως τα σπίτια στην Αγγλία χτίζονται ίδια ή παρόμοια ανά περιοχή, οπότε εκτός από την αξία τους μπορείς να δεις το στυλ τους. Επίσης ψάχνοντας σε σελίδες όπως το Zoopla και το Rightmove θα μάθεις όλους τους όρους που πιθανώς δεν γνωρίζεις, από cul-de-sac και shoebox room μέχρι service charges, lease extensions και Right to Manage. Μην αγχώνεσαι, θα προσπαθήσω να παραθέσω και να εξηγήσω τους βασικότερους όρους στην συνέχεια.
Σελίδες για αναζήτηση σπιτιών προς πώληση
Για αρχή ανοίγουμε Rightmove, Zoopla, On The Market και ψάχνουμε με βάση την περιοχή και το budget. Τα δύο πρώτα sites καλύπτουν την πλειονότητα των διαθέσιμων σπιτιών αλλά θέλουν αρκετό ψάξιμο και τα δύο. Επίσης ενώ τα περισσότερα σπίτια υπάρχουν και στα δύο sites αυτό δεν είναι απαραίτητο, οπότε ψάχνε σε όλες τις σελίδες. Δημιούργησε ένα λογαριασμό σε κάθε σελίδα και αποθήκευσε αναζητήσεις, θα σου σώσει αρκετό χρόνο. Αρχικά ψάξε με βάση το budget σου σε μια μεγάλη περιοχή και ανάλογα με την πυκνότητα των αγγελιών θα καταλάβεις σε ποιές περιοχές θα πρέπει να εστιάσεις.
Τακτοποίηση οικονομικών
Εφόσον έχεις μπει στην διαδικασία να αγοράσεις σπίτι πρέπει να κοιτάξεις τα οικονομικά σου. Συνήθως μπορείς να δανειστείς 4-5 φορές το ακαθάριστο ετήσιο εισόδημα και με προκαταβολή τουλάχιστον 10% για την πρώτη κατοικία. Μπορείς να βρεις και δάνεια με 5% προκαταβολή αλλά είναι πιο ακριβά και σπάνια. Πάντα μιλάμε για αγορά πρώτης κατοικίας. Οπότε αν είστε δύο άτομα με συνολικό ετήσιο εισόδημα £80.000 μπορείτε να δανειστείτε το πολύ μέχρι £400.000. Αυτό το ποσό εξαρτάται και από τα έξοδά σας και τον τρόπο ζωής σας, καθώς οι τράπεζες θα αξιολογήσουν την πιστοληπτική ικανότητα σας. Είναι πιο εύκολο να δανείσουν £400.000 σε δύο άτομα με £40.000 ετήσιο εισόδημα έκαστο παρά σε ένα άτομο με ετήσιο εισόδημα £80.000. Αν έχετε παιδιά ή εξαρτώμενα άτομα, οποιοσδήποτε μένει μαζί σας χωρίς εισόδημα είναι εξαρτώμενο άτομο, τότε αυτό αφαιρεί αντίστοιχο ποσό από τον μέγιστο δανεισμό σας. Επίσης οποιδήποτε χρέος και υποχρέωση λαμβάνεται υπόψιν στην χρηματοληπτική σας ικανότητα, εκτός των φοιτητικών δανείων.
Credit Score
Πρώτο βήμα, εφόσον δεν το έχεις κάνει ήδη, είναι να εγγραφείς σε όλες τις υπηρεσίες credit score. Experian, Credit Karma, Clearscore. Το να έχεις Fair / Average Credit Score δεν είναι αποτρεπτικό στο να πάρεις στεγαστικό, αλλά ίσως έχεις λιγότερες επιλογές και μεγαλύτερα επιτόκια. Αν έχεις κακό Credit Score όμως ίσως είναι πρόβλημα κυρίως για τους λόγους που συνέβαλαν σε αυτό. Ούτως ή άλλως το επόμενο βήμα είναι να τακτοποιήσεις τα οικονομικά σου.
Τακτοποίηση λογαριασμών και χαρτιών
Μάζεψε τα payslips και ζήτησε bank statement των τελευταίων 4-6 μηνών. Αυτά θα σου ζητηθούν στην διαδικασία αίτησης του δανείου, οπότε θα γλιτώσεις χρόνο αλλά θα μπορείς να δεις και την εικόνα των οικονομικών σου. Αυτό που θα κοιτάξουν οι τράπεζες είναι αν έχεις σταθερό εισόδημα. Πληρώνεσαι κάθε 25/30 του μηνός με το ίδιο ποσό επί έξι μήνες; Επίσης θα κοιτάξουν για αρνητικούς παράγοντες ως προς τα έξοδά σου. Αν στον λογαριασμό σου εμφανίζονται τακτικά έστω μικροποσά σε στοιχηματικές εταιρείες αυτό αποτελεί αρνητικό κριτήριο. Επίσης μοτίβα όπως υπερβολικά έξοδα και αγορές κατευθείαν μετά την μισθοδοσία δεν δείχνουν θετικά. Γενικά 6-12 μήνες πριν την αίτηση για δάνειο πρέπει να τακτοποιήσεις τον λογαριασμό σου να δείχνει σταθερά έσοδα, τακτικές αποταμιεύσεις, και έσοδα περισσότερα από έξοδα. Ούτως ή άλλως θα σε βοηθήσει να συγκεντρώσεις την προκαταβολή. Λιγότερο σημαντικό, αλλά έχει συμβεί στην Αγγλία, είναι να μην υπάρχουν χαζά ή προσβλητικά references όταν στέλνεις ή λαμβάνεις χρήματα από φίλους.
Βελτίωση Credit Score με πιστωτική κάρτα
Αύξησε την πιστοληπτική ικανότητα σου με μια πιστωτική κάρτα. Αν δεν έχεις πιστωτική κάρτα στο όνομά σου, μάλλον δεν έχεις ούτε άλλο δάνειο, οπότε οι τράπεζες δεν ξέρουν πώς να σε αξιολογήσουν. Αν δεν έχεις πιστωτική κάρτα βγάλε μία τουλάχιστον έξι μήνες πριν την αίτηση για στεγαστικό. Αν την βγάλεις αργότερα θα φαίνεται το hard search στο credit history ενώ θα μειώσει προσωρινά και το score σου, όπως κάθε αίτηση για δανεισμό. Αν όμως έχεις πιστωτική κάρτα για πάνω από έξι μήνε, την χρησιμοποιείς κάτω από το 30% του ορίο, και πληρώνεις κάθε μήνα το πλήρες ποσό, αυτό θα συμβάλλει θετικά στο credit score σου και την πιστοληπτική σου ικανότητα όπως την βλέπουν οι τράπεζες. Αν αποκτήσεις πιστωτική κάρτα φτιάξε τις ρυθμίσεις να πληρώνεις με direct debit πλήρως το statement κάθε μήνα.
Agreement in Principle
Το πρώτο βήμα για να βγεις κανονικά στην αγορά κατοικίας είναι να εξασφαλίσεις ένα Agreement in Principle. Το Agreement in Principle είναι δήλωση από μια τράπεζα που σου αναφέρει πόσο περίπου μπορείς να δανειστείς. Το συγκεκριμένο γράμμα δεν είναι δεσμευτικό, ούτε λαμβάνει υπόψιν πολλά κριτήρια που θα συμβάλλουν στο τελικό ποσό του δανείου, αλλά αποτελεί το βασικό πειστήριο για τους estate agents οτι είσαι σοβαρός υποψήφιος αγοραστής. Αν δεν έχεις Agreement in Principle με ποσό που καλύπτει την τιμή του ακινήτου δεν θα κλείσεις ούτε ραντεβού για viewing. Αρκετοί estate agents θα σου ζητήσουν επιπλέον στοιχεία πριν σου κλείσουν viewing, αλλά μετά μπορείς να δεις αρκετά ακίνητα που έχουν διαθέσιμα. Αν και δεν έχουν καλή φήμη οι estate agents είναι τα πρώτα άτομα που θα σε βοηθήσουν στην εύρεση κατοικίας. Από την αρχική έρευνα θα έχεις εντοπίσει τα 2-3 γραφεία που έχουν τα περισσότερα σπίτια στην περιοχή που ενδιαφέρεσαι. Φρόντισε να έχεις καλή επικοινωνία με ένα άτομο από κάθε γραφείο.
Viewings σπιτιών
Με το Agreement in Principle στο χέρι και μετά από την επικοινωνία με τους μεσίτες θα κλείσεις το πρώτο σου viewing σπιτιού. Το viewing είναι αρκετά σημαντικό αλλά πρέπει να ξέρεις τι να κοιτάς. Αν βρεις ένα σπίτι που σε ενδιαφέρει ψάξε να δεις αν έχεις κάποιο γνωστό σου που να έχει αγοράσει σπίτι και μπορεί να έρθει μαζί σου στο viewing. Πίστεψέ με ένας ιδιοκτήτης ξέρει που να ψάξει και τι να ρωτήσει, από το boiler και την σκεπή μέχρι τους γείτονες και το ιστορικό του ιδιοκτήτη. Πολύ σημαντικό για το σπίτι στην Αγγλία είναι η περιοχή, ρίξε μια καλή ματιά στην γειτονιά για να καταλάβεις τι σπίτι θα αγοράσεις. Έχουν κάγκελα στα παράθυρα ή έχουν δεν έχουν καν διαχωριστικά στην μπροστινή αυλή; Υπάρχει convenient store στην γωνιά ή ενεχυροδανειστήριο; Πουλιούνται πολλά σπίτια στον ίδιο δρόμο ή μένουν εκεί για δεκαετίες; Αν χρειαστεί βγάλε φωτογραφίες από διάφορες οπτικές γωνίες, αλλά μην σε απασχολούν πράγματα που μπορείς να αλλάξεις όπως το χρώμα των τοίχων και τα έπιπλα. Τα υπόλοιπα χαρακτηριστικά του σπιτιού θα τα βρει το survey, αλλά πριν από αυτό θα πρέπει να έχεις μια καλή εικόνα από το viewing. Για παράδειγμα εγώ δεν έκανα σχολαστικό survey αφού όλοι στην γειτονιά μένουν εκεί για σαράντα χρόνια και αγοράσαμε terraced house, οπότε επαγωγικά συμπέρανα οτι δεν υπάρχει πρόβλημα στατικότητας ή πλημμυρών, όπως και διαπίστωσα μετά. Για τις πλημμύρες μπορείς να ψάξεις μόνος σου στην σελίδα του GovUK. Επίσης σημαντικό είναι η πληθυσμιακή μεταβολή της περιοχής. Σε περιοχές που ο πληθυσμός μειώνεται προφανώς η αγορά ακινήτων θα έχει αντίστοιχη τάση. Πάλι χρήσιμη πηγή το ONS, η στατιστική υπηρεσία της χώρας.
Είδη σπιτιού και ορολογία αγοράς κατοικίας
Freehold - Leasehold
Η μεγαλύτερη διαφορά στην τιμή ενός σπιτιού είναι αν αγοράζεις μόνο το ακίνητο ή και την γη. Αν αγοράζεις ακίνητο και γη τότε αγοράζεις το freehold και είναι το καλύτερο που μπορείς να κάνεις. Αν αγοράζεις διαμέρισμα στην Αγγλία τότε σίγουρα είναι leasehold. Στην περίπτωση που το ακίνητο που σε ενδιαφέρει είναι leashold πρέπει να γνωρίζεις το υπόλοιπο της διάρκειας του lease, το κόστος για το service charge και το ground rent. Το πρόβλημα με το leasehold είναι χρειάζεται άδεια για να κάνεις σοβαρές αλλαγές στο σπίτι και το κόστος για το service charge μπορεί να αλλάζει τακτικά. Στην Σκωτία δεν υπάρχει leasehold, αλλά προφανώς υπάρχουν service charges αν αγοράσεις διαμέρισμα.
Terraced, Semi-detached, Detached, Bungalow
Τα περισσότερα σπίτια στο Ηνωμένο Βασίλειο είναι χτισμένα μεσοτοιχία. Αυτό σημαίνει οτι μοιράζεσαι τουλάχιστον ένα τοίχο με τον γείτονα. Αν είσαι στην μέση και μοιράζεσαι και τους δύο τοίχους είσαι σε terraced house. Αν είσαι στο τέλος ή σε νέο estate με καινούρια σπίτια και μοιράζεσαι μόνο έναν τοίχο τότε είναι semi-detached. Τέλος αν το σπίτι δεν μοιράζεται κανένα τοίχο είναι detached. Προφανώς οι τιμές ανεβαίνουν με όσο λιγότερους τοίχους μοιράζεσαι, αλλά και τα κόστη θερμάνσης. Όχι οτι τα terraced houses έχουν σοβαρή μόνωση αλλά τουλάχιστον αν ανάβει θέρμανση ο γείτονας είναι πιο ζεστός ο τοίχος. Δυστυχώς η μόνωση ήταν άγνωστη λέξη στην Αγγλία, οπότε αν μένεις σε terraced house θα ακούς τους γείτονες περισσότερο από όταν έμενες σε διαμέρισμα στην Ελλάδα ή την υπόλοιπη Ευρώπη.
Τα περισσότερα σπίτια έχουν δύο ορόφους, με το σαλόνι και την κουζίνα στο κάτω μέρος και τα υπνοδωμάτια και το μπάνιο στον πάνω όροφο. Αν το σπίτι είναι όλο στο ισόγειο τότε είναι bungalow. Τα bungalows δεν είναι πολύ διαδεδομένα αλλά λόγω της γήρανσης του πληθυσμού αυξάνουν σιγά σιγά την αξία τους αφού έχουν καλύτερη προσβασιμότητα για Άτομα με Αναπηρία και εμποδιζόμενα άτομα.
Η πλειονότητα των σπιτιών σε Αγγλία και Ουαλία είναι terraced houses (26%), μετά τα semi-detached (24%), τα διαμερίσματα (23%), detached houses (16%), και τέλος τα bungalows (9%) (stock of properties Statistical Summary).
Cul de sac, cloakroom, wetroom, south facing garden, και άλλοι όροι.
Αφού είδαμε τα βασικά χαρακτηριστικά του σπιτιού πάμε να δούμε αυτά που κοιτάει ο κόσμος στα viewings και διαφοροποιούν την αξία των σπιτιών ίδιας κατηγορίας. Είναι ο κήπος νότιος;Έχει cloak room στον κάτω όροφο; Έχει νέα σκεπή ή boiler; Είναι cul de sac; Αυξάνει η τιμή. Είναι κοντά σε κεντρικό δρόμο; Έχει υγρασία στον τοίχο; Είναι κοντά σε ποτάμι; Πέφτει η τιμή. Αν και υπάρχουν άπειροι όροι για τα σπίτια στην Αγγλία, και τους περισσότερους θα τους μάθεις βλέποντας αγγελίες και σπίτια, θα παραθέσω μερικούς απλά γιατί μου αρέσουν.
Cul de sac: αδιέξοδος δρόμος με σπίτια, σημαίνει οτι δεν έχει άλλη κίνηση οπότε είναι ήσυχος δρόμος και ανεβάζει την αξία.
Housing estate: μια γειτονιά με περίπου πανομοιότυπα σπίτια χτισμένα όλα μαζί ως μια επένδυση, συνήθως στα προάστια. Συνήθως είναι στην αγορά για αγοραστές πρώτης κατοίκιας αφού προσφέρουν όλα τα διαθέσιμα προγράμματα στήριξης αλλά δεν τα προτιμούν οι επενδυτές αφού δεν είναι σίγουρο πού θα κινηθεί η αξία τους και είναι πιο δύσκολο να ενοικιαστούν. Αν είναι council estate, δηλαδή εργατικές κατοικίες που λέμε στην Ελλάδα, πέφτει η αξία της περιοχής. Η αγορά κατοικίας είναι δυστυχώς αρκετά συντηρητική και βασίζεται σε στερεότυπα.
Cloakroom / wetroom: συνήθως το μπάνιο είναι στο πάνω όροφο αλλά αν το σπίτι διαθέτει και δεύτερο στο ισόγειο είτε είναι cloakroom (μόνο τουαλέτα και νιπτήρας) είτε wetroom (τουαλέτα με ντους χωρίς διαχωριστικό, σαν κάποια σπίτια σε ελληνικά νησιά).
South facing garden. Το άγιο δισκοπότηρο των Άγγλων ο κήπος με νότιο προσανατολισμό γιατί έχει σημαίνει οτι ο κήπος και το σπίτι θα έχουν πολύ ήλιο. Συνήθως θα το γράφει η περιγραφή και αυξάνει την αξία του σπιτιού.
Extension: επέκταση σπιτιού. Επειδή τα σπίτια στην Αγγλία δεν είναι από μπετόν και είναι ακριβή η αγορά, είναι πιο φθηνή η επέκταση τους. Είτε σαν επιπλέον δωμάτιο στην σκεπή, είτε πίσω στον κήπο, είτε στο γκαράζ. Δεν είναι πάντα εύκολο γιατί χρειάζεται άδεια από τον δήμο. Αν κανένα σπίτι στην γειτονιά δεν έχει επέκταση μάλλον υπάρχει λόγος. Αν υπάρχει επέκταση πρέπει να δείτε πότε έγινε και αν χρειάστηκε άδεια. Αν δεν υπάρχει επέκταση αλλά έχουν τα γειτονικά σπίτια είναι κάτι που μπορεί να δώσει αξία στο σπίτι στο μέλλον.
Προγράμματα βοήθειας για αγορά πρώτης κατοικίας
Help to Buy: Equity Loan. Με απλά λόγια δίνεις 5% προκαταβολή, βάζει η κυβέρνηση το 20% (ή 40% στο Λονδίνο) ως δάνειο χωρίς επιτόκιο για τα πέντε πρώτα χρόνια και χρειάζεται να πάρεις δάνειο από τράπεζα για το υπόλοιπο ποσό, προφανώς με καλύτερους όρους αφού θα είναι χαμηλότερο το ποσό του έντοκου δανείου. Το μεγαλύτερο πρόβλημα με αυτό το πρόγραμμα είναι οτι το δάνειο της κυβέρνησης είναι equity based, δηλαδή αν αυξηθεί η αξία του σπιτιού (κάτι που θέλεις να γίνει και μάλλον θα γίνει εύκολα στο Λονδίνο) θα αυξηθεί το ποσό που χρωστάς. Προφανώς υπάρχουν περιορισμοί αλλά για αγορά στο Λονδίνο είναι σχεδόν μονόδρομος αν δεν θέλεις να αγοράσεις shared ownership.
Shared ownership. Όπως λέει το όνομα δεν αγοράζεις το 100% του ακινήτου αλλά ένα μέρος του και μένεις εσύ στο σπίτι πληρώνοντας το υπόλοιπο μέρος ως ενοίκιο. Γνωρίζω οτι είναι υπερβολικά δύσκολο να αγοράσεις σπίτι στο Λονδίνο αλλά η αγορά shared ownership flat που είναι συνήθως η πιο εύκολη λύση συνδυάζει τα χειρότερα από ενοικίαση και ιδιοκτησία.
Lifetime ISA - LISA. Το μοναδικό πρόγραμμα που θα σε βοηθήσει να μεγαλώσεις την προκαταβολή σου για να αγοράσεις σπίτι με το 100% του equity (με στεγαστικό). Το Help To Buy ISA ήταν πολύ καλύτερο αλλά δυστυχώς δεν είναι πλέον διαθέσιμο για νέους λογαριασμούς. Για το LISA βάζεις μέχρι £4.000 το χρόνο και το κράτος σε επιδοτεί με 25% μπόνους, οπότε έχεις μέγιστο μπόνους £1.000 το χρόνο. Αυτά τα χρήματα μπορείς να τα διαθέσεις είτε για την προκαταβολή της πρώτης κατοικίας είτε για σύνταξη. Αν θέλεις να τα βγάλεις για άλλο λόγο θα έχεις πρόστιμο 25% στο τελικό ποσό, που σημαίνει περίπου 6% πρόστιμο στο αρχικό ποσό. Δηλαδή αν βάλεις £100 θα γίνουν £125 αλλά αν θελήσεις να τα βγάλεις για άλλο λόγο θα πάρεις περίπου £94.
Δάνειο για αγορά κατοικίας
Mortgage broker
Ακόμα και αν έχεις αρκετά μεγάλη προκαταβολή και υψηλό μισθό και καλό credit score δεν υπάρχει κανένας λόγος να πας κατευθείαν στην τράπεζά σου αντί να μιλήσεις με έναν mortgage broker. Το βασικό που πρέπει να γνωρίζεις για τον/την mortgage broker είναι από πού πληρώνεται (τράπεζα ή εσένα) και τι βλέπει στην αγορά (όλα τα δάνεια ή μόνο κάποιες τράπεζες). Το μεγαλύτερο mortgage broker και αυτό που χρησιμοποίησα εγώ και οι φίλοι μας είναι το London & Country (L&C). Δεν θα χρεωθείς τίποτα αφού πληρώνονται προμήθεια από την τράπεζα, ενώ έχουν πρόσβαση σε όλη την αγορά εκτός από τα απευθείας deals. Η συζήτηση με τον/την mortgage broker θα σε βοηθήσει αρκετά, ειδικά αν δεν είσαι σίγουρος για την διάρκεια ή το επιτόκιο του δανείου. Μπορεί πχ να σε ρωτήσει αν μπορείς να ανεβάσεις 2-3 χιλιάρικα την προκαταβολή ώστε να αλλάξεις κατηγορία LTV και να μειωθεί το επιτόκιο σου ή να βρεις χαμηλότερης διάρκειας δάνειο με δυνατότητα πρόωρης εξόφλησης.
Mortgage Offer
Αφού ψάξει την αγορά με βάση τα στοιχεία σου ο/η broker θα σου προτείνει ένα στεγαστικό και θα κάνει την αίτηση για το στεγαστικό. Μετά αναλαμβάνει η τράπεζα να το εγκρίνει ή όχι. Σε αυτή την διαδικασία πρέπει να έχεις συνέχεια τον έλεγχο και να ρωτάς αν λείπει κάτι ή που είναι η διαδικασία. Αν όλα πάνε καλά θα έχεις το mortgage offer που ισχύει μέχρι μία συγκεκριμένη ημερομηνία. Μέχρι τότε είναι δεσμευτικό το επιτόκιο και το ύψος του δανείου για το συγκεκριμένο σπίτι, οπότε αρχίζει το τρέξιμο.
Conveyancing solicitors
Η όλη διαδικασία εκτός από το στεγαστικό γίνεται από τους δικηγόρους που είναι ειδικευμένοι στα ακίνητα. Ο/η conveyancing solicitor κοστίζει από £1.000 και η τιμή ανεβαίνει ανάλογα με το είδος του ακινήτου. Αν είναι leasehold είναι πιο ακριβό από το freehold, αν είναι shared ownership επίσης ανεβαίνει το κόστος, και ούτω καθεξής. Ο/η δικηγόρος είναι με το μέρος σου αλλά προφανώς έχει αρκετούς πελάτες και θα πληρωθεί ούτως ή άλλως. Μπορεί να σου προτείνει το μεσιτικό τον δικό τους δικηγόρο και αν δεν έχεις δικό σου δικηγόρο δεν είναι άσχημη ιδέα καθώς έχουν ήδη συνεργασία με τον μεσίτη σου. Η μόνη συμβουλή είναι να είσαι γρήγορος σε ότι σου ζητηθεί. Αν σου ζητήσει κάποιο χαρτί ή ενέργεια και αργήσεις δύο ημέρες μπορεί η διαδικασία να πάει πίσω περισσότερο από αυτό. Ο/η δικηγόρος κινεί όλες τις διαδικασίες, όπως λογαριασμοί, πληρωμές, χαρτιά και συμβόλαια. Οπότε πάμε στο πρώτο πράγμα που θα κάνει, τα searches.
Property searches
Οι τυπικοί έλεγχοι που πρέπει να κάνει ο/η δικηγόρος είναι προς την τοπική αρχή (Local Authority), τις πλημμύρες και το έδαφος. Σε γενικές γραμμές το ακίνητο δεν θα πρέπει να είναι πάνω σε παλιό ορυχείο, σε μεταλλευτική περιοχή, ή σε περιοχή με περιβαλλοντολογικούς περιορισμούς και φυσικά να είναι υπαρκτός και σωστός ο τίτλος ιδιοκτησίας. Δεν σε απασχολούν πολύ αυτά εφόσον δεν βρεθεί κάποιο πρόβλημα. Ο/η δικηγόρος θα σου ζητήσει να τον εξουσιοδοτήσεις να κάνει τους ελέγχους, θα τον πληρώσεις και μετά θα περιμένεις. Το πόσο διαρκεί αυτό εξαρτάται από τον εκάστοτε δήμο και την περίοδο, ενώ το κόστος είναι από £300-£500.
Φτάσαμε μέχρι εδώ είμαστε έτοιμοι να μπούμε; Περίπου.
Δυστυχώς στην Αγγλία (στην Σκωτία δεν είναι το ίδιο) δεν είναι κανένας δεσμευμένος μέχρι την ανταλλαγή συμβολαίων. Οπότε υπάρχουν οι κίνδυνοι του gazundering και του gazumping μέχρι τότε. Gazundering είναι όταν ο ενδιαφερόμενος αγοραστής μειώσει την προσφορά του τελευταία στιγμή, ενδεχομένως θέλοντας να φέρει τον πωλητή προ τετελεσμένου αν υπάρχει chain. Το gazumping είναι το ανάποδο, όταν λίγο πριν ανταλλάξετε συμβόλαια ο πωλητής δεχθεί υψηλότερη προσφορά. Προφανώς καμία από τις δύο συμπεριφορές δεν είναι ηθικές αλλά είναι καθόλα νόμιμες στην Αγγλία. Στην Σκωτία η διαδικασία είναι διαφορετική και δεσμευτική και για τα δύο μέλη.
Εxchange of contracts - Ανταλλαγή συμβολαίων
Η ανταλλαγή συμβολαίων είναι το οριστικό βήμα για την αγορά. Οι δύο δικηγόροι ανταλλάσουν συμβόλαια, ο/η δικηγόρος σου καταβάλει την προκαταβολή και δεσμεύει το ποσό του στεγαστικού δανείου για τον πωλητή. Το σπίτι είναι δικό σου αλλά δεν έχεις ακόμα τα κλειδιά. Αυτό θα γίνει στο completion.
Completion - Τα κλειδιά στο χέρι
Η ανταλλαγή συμβολαίων από την ολοκλήρωση και την παραλαβή των κλειδιών απέχουν συνήθως μια εβδομάδα. Σε αυτό το διάστημα δεν μπορείς να μπεις στο σπίτι αλλά σου ανήκει, οπότε καλό θα είναι να το έχεις ασφαλίσει από την ημερομηνία της ανταλλαγής των συμβολαίων.
Δώρα και ευχαριστίες
Προφανώς όλοι όσοι συμμετείχαν στην διαδικασία από τον real estate agent μέχρι τον mortgage broker πληρώθηκαν για αυτό, αλλά υπάρχουν άπειρες φορές που κάτι δεν πάει καλά επειδή κάποιος δεν έκανε την δουλειά του σωστά. Αν όλα πάνε καλά όταν πάρεις το κλειδί στο χέρι στείλε ένα δώρο στο άτομο από το real estate agency και τον/την δικηγόρο σου. Δεν είναι τυχαίο οτι οι Βρετανοί έχουν την έκφραση "get on the property ladder", αφού οι πιθανότητες να αγοράσεις και δεύτερο ακίνητο είναι μεγάλη και σε αυτό θα σε βοηθήσουν τα άτομα που συνεργάστηκες ήδη. Σπίτι αγόρασες, το κόστος για δύο δώρα από το Amazon θα είναι το μικρότερο κόστος για το επόμενο έτος. Καλορίζικο και τα λέμε στον επόμενο οδηγό με τους μάστορες και την συντήρηση!
